Indemnización por depreciación como consecuencia del menoscabo en el estatuto jurídico de la propiedad por afección de carreteras

Abstract

La expropiación de terrenos incluidos en zonas de dominio público de carreteras supone para los propietarios, previa indemnización, la privación de la titularidad sobre un bien o un derecho, pero la inclusión de otros terrenos y edificaciones en el resto de zonas de protección de la carretera (servidumbre y afección), no suele indemnizarse. En las zonas de servidumbre y de afección de carreteras no resulta necesaria la expropiación plena, debido a que se considera compatible la propiedad privada de los terrenos con el correcto funcionamiento de las infraestructuras públicas, si bien se produce una limitación en el ejercicio del derecho de propiedad de los colindantes. En este trabajo se efectúa un análisis de la valoración que podría corresponder al titular de un terreno afectado por una expropiación forzosa. De acuerdo con la vigente Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, la vivienda existente sufriría una depreciación como consecuencia del menoscabo en el estatuto jurídico de la propiedad, así como cabría la indemnización por los efectos de la contaminación sonora, novedades que introduce esta ley respecto a la anterior Ley 25/1988, de 29 de julio, de carreteras. La inclusión de la vivienda en la zona de afección de la nueva carretera implica su depreciación, entre otros, por la imposibilidad de realizar obras estructurales cuando lo requiera su deterioro, por el paso del tiempo o circunstancias catastróficas, estando solo permitidas las obras de conservación y mantenimiento. Además, se da la circunstancia de que la vivienda no puede ser reconstruida en cualquier otra ubicación de la parcela. El demérito ocasionado conjuntamente por estos conceptos se cuantifica en función del método del coste de reposición, según el estado y antigüedad del bien, en el momento al que deba entenderse la valoración, existiendo jurisprudencia al respecto para su determinación.

The expropriation of land included in public highway domain areas entails, for the owners, the deprivation of ownership of an asset or right, subject to compensation. However, the inclusion of other land and buildings in the remaining highway protection zones (easement and road impact zone) is not usually compensated. In easement and road impact zones, full expropriation is not necessary, as private ownership of land is considered compatible with the proper functioning of public infrastructure, although there is a limitation on the exercise of the property rights of neighboring landowners. This paper analyzes the valuation that could correspond to the owner of land affected by compulsory expropriation. According to the current Road Law 37/2015 of September 29, existing housing would suffer depreciation as a result of the impairment of the legal status of the property, and compensation would be available for the effects of noise pollution. This law introduces new provisions compared to the previous Road Law 25/1988 of July 29. The inclusion of the home in the area affected by the new road entails its depreciation, among other reasons, due to the impossibility of carrying out structural work when required by its deterioration, the passage of time, or catastrophic circumstances, with only conservation and maintenance work permitted. Furthermore, the home cannot be rebuilt anywhere else on the plot. The depreciation caused by these concepts is quantified using the replacement cost method, depending on the condition and age of the property at the time of the valuation. There is case law on this matter for determining its value.