Efectos de la consideración de “unidad de explotación” en la valoración de fincas rústicas. Demérito ante expropiaciones.

Abstract

En los procesos expropiatorios es habitual que la Administración levante actas independientes para cada parcela catastral que se vea afectada por un proyecto de obra, con independencia de la titularidad de los linderos o colindantes. Lo anterior rompe la “unidad de explotación” en aquellas parcelas que se gestionan de manera conjunta (unidad económica), porque pertenecen a la misma persona o porque están prácticamente unidas por colindancia física. Ello supone, sin embargo, un grave perjuicio en cuanto al valor del demérito. Está aceptado que entre las afecciones que sufren las parcelas, el demérito por minoración de superficie es una de ellas y así se acepta en los Juzgados Provinciales y por los diversos peritos. En este trabajo se pone de manifiesto cómo la consideración o no de “unidad de explotación” en el demérito por minoración de unas fincas expropiadas por la Obra 17-V-7000 en el T.M de Bétera (Valencia) puede generar una diferencia de valor de indemnización de 1 a 2,5 (es decir, casi triplica los valores). Obviamente la Administración no lo contempla de facto, debiendo ser los propietarios los que litiguen por ese reconocimiento. La jurisprudencia reconoce la actuación correcta al tramitar un único expediente cuando se llega a instancias superiores.

In expropriation processes, it is common for the Administration to sign independent fields for each cadastral plot affected by a work project, without counting on the boundaries or adjoining ones. This breaks the “unit of exploitation” in those plots that are managed jointly (economic unit), because they belong to the same person or because they are practically united by physical adjoining. However, this supposes, a serious damage in terms of the value of the demerit. It is accepted that among the conditions suffered by the plots, the demerit due to the reduction of surface area is one of them and this is accepted in the Provincial Courts and by the various experts. This paper shows how the consideration or not of “exploitation unit” in the demerit for reduction of some farms expropriated by Project 17-V-7000 in Bétera (Valencia) can generate a difference in compensation value of 1 to 2.5 (that is, it almost triples the values). Obviously, the Administration does not considerer it in fact, and it must be the owners who litigate for this recognition. The jurisprudence recognizes the correct action when processing a single file when it comes to higher instances.