Nuevo régimen legal de las cantidades anticipadas en la compra de viviendas

Abstract

El presente trabajo va a tratar sobre el nuevo régimen legal de las cantidades anticipadas en la compra de viviendas, analizando la reforma legal producida así como el estudio de la doctrina y de la jurisprudencia existente. La política legislativa en nuestro ordenamiento jurídico gira significativamente en la dirección de proteger a los consumidores y usuarios, es por ello, que desde hace algún tiempo, se va aprobando todo un conjunto de normas para proteger a la parte más débil de la contratación. De esta forma surge el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en adelante, LGDCU) y otras leyes complementarias. En esta dirección se sitúa también la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación1 (en adelante, LOE), que ha sido objeto de una interesante reforma con ocasión de la aprobación de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (en adelante, LOSSEAR) La reforma de la LOE que entró en vigor el pasado 1 de enero de 2016, con la LOSSEAR, supuso determinados aspectos que podrían ser objeto de estudio y crítica respecto a la entrega de cantidades a cuenta en la compra de viviendas, y más concretamente los referidos a la resolución del contrato de venta y la efectividad de la garantía tras el incumplimiento de la promotora de la vivienda. La finalidad concreta de la reforma introducida es “dotar de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor, eliminándose, entre otros aspectos, el régimen actual basado en un sistema dual de pólizas (pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de caución). También se introducen modificaciones referidas a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la Ley de Ordenación de la Edificación”. Así lo dispone el Preámbulo de la LOSSEAR. Ya que debemos tener en cuenta que la adquisición de una vivienda sobre plano o en construcción es una forma de adquirir una vivienda un tanto insegura para el comprador en tanto que son diversos los peligros que la misma conlleva. Consciente de ello, el legislador ha optado por dar una respuesta actual a los principales problemas e interrogantes que esta cuestión ha planteado. Además se realizará una comparativa entre la normativa anterior, Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, (en adelante, Ley 57/1968) y la reformada, teniendo en cuenta principalmente la protección del adquirente tras la reforma legal producida. Ya que hasta la fecha de entrada en vigor de la LOSSEAR, para la percepción de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas se aplicaba, por remisión expresa de la DA 1. ª LOE en su anterior redacción2, la Ley 57/1968. Esta norma, a pesar de su corta extensión (la componen un total de 7 arts.), ha constituido un gran ejemplo en el ámbito de la protección del consumidor desplegando sus efectos a lo largo del tiempo de forma concluyente. Para situarnos en el contexto, cabe poner en antecedente que la derogada Ley 57/1968, de carácter preconstitucional, introdujo por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico una regulación a favor de los adquirentes de inmuebles que adelantasen cantidades a cuenta del precio de la vivienda